피카츄의 부동산 이야기 - 상가투자의 치명적 실수 1(feat. 사람들은 새것을 좋아한다.)

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제가 재능기부 식으로 부동산 이야기를 시간날때마다 하려고 합니다.

어느 게시판에 써야할 지 몰라 앞으로 유머방에다가 적으면 될지 모르겠네요..

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먼저 자기소개를 간단히 하자면

부동산 컨설팅업을 하고,

TV 다수 출연

메이져 출판사 책 집필

대학, 기업 강의

등을 하고 있습니다.

이는 부동산 관련쪽이고

개인적으로 온라인,요식업,클리닉 사업을 하고 있습니다.

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가장 좋아하는것은

음악,부동산,패션

이기에 여기에 가끔 재능기부하듯이 글을 적으려고 합니다.

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오늘은 생각나는 김에 상가투자에 대해서 이야기를 하려고 합니다.

대부분이 하는 실수가 상가투자를 아파트 투자와 연결선에서 생각한다는겁니다.

아파트는 새것이 가격이 높고 분양받는게 최고라고 생각합니다.

맞는 이야기죠.

신축프리미엄은 아파트에선 무조건입니다.

하지만 이를 동일선상에서 연결하여 상가투자를 합니다.

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여기서 치명적인 인생 나락이 시작합니다.

아파트는 내가 LIVE 이지만 상가는 SALE 이 포인트입니다.

아파트 역시 임대차가 있지만 이는 부수적인거고 나의 실거주가 1목적이죠.

하지만 상가역시도 내가 내 상가에서 영업하는 경우도 있지만

99%가 임대를 주고 임대수익을 얻으려는 목적입니다.

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그러니 쉽게 생각해서

신축 프리미엄을 할 필요가 1도 없습니다.

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여러분은 상권이라는것을 잘 알지요?

상권이라는것은 오랜기간동안 쌓아서 생기게 됩니다.

단숨에 생기지가 않아요.

왜 사람들은 상가투자를 아파트 분양받듯이 그 비싼돈주고 새거를 분양받을까요?

지옥불로 스스로 들어가는겁니다.

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대한민국 사람들은 분양에 대환 환상이 있습니다.

이것이 투명하고 안정적이라고 생각하는데요.

상가투자만큼은 절대적으로 하면 안되는게 분양투자입니다.

상권이 형성되기도 전에.

그리고 임대차 가격이 형성되기도 전에 부푼꿈을 그리면서 청사진을 그리는 꼴입니다.

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그래서 상가투자를 제대로 하는 사람들은 오히려 구축 상가를 봅니다.

이는 간단합니다.

이미 그 시장이 형성되어있는 임대차의 그림이 눈에 잘 보이기 때문입니다.

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사실 상가는 그 확장성도 굉장히 크기 때문에 지금 좋다고해서 미래가 좋다고도 말할 수 없습니다.

그래서 저는 상가 투자를 하시려면 구도심 상가를 하라고 추천드립니다.

그리고 오래되면 될 수록 좋다고 말씀 드립니다.

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상가를 분양하는 사람들의 기똥차게 입발린 소리를 잘하는데 ..이건 그냥 다 영업적인거고요.

인생의 내리막을 가고 싶으면 분양상가를 사면됩니다.

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이건 메이저브랜드 아파트 상가..모 이런 차원의 이야기가 아닙니다. 메이저브랜드 할아버지가 와도 인생 X되는 길입니다.

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상가는 토지를 물고 있고 개인개발이 가능한 상업용건물과는 전혀 결이 다릅니다.

그러기에 배후수요. 주면 상권의 확장성등을 고려해서 임대차비에 대한 냉정한 판단이 우선입니다.

그리고 상가는 무조건 수익률입니다.

간혹 1도 모르는 부동산 전문가들이 입지 좋은 상가를 고가로 추천하는데 이는 부동산에 기본 생리조차 모르기 때문입니다.

상가는 전용면적 전부가 내 땅의 소유가 아니고 개인개발도 안되는 개별성이 없기에 무조건 수익률이 우선입니다.

즉 상가의 가격은 수익률이고 이 수익률이 떨어지느냐 조금이라도 올라갈 가능성이 있냐에 따라서 가격이 책정됩니다.

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10년이 지나도 뉴타운상가의 공실이 많은 이유가 여기에 있습니다.

상권은 1~2년사이에 형성이 되지 않기에 굉장히 상가가 자리잡기에는 어려움이 따릅니다.

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배후수요,주동선,전용면적에 따른 업종의 입차, 주 출입구, 교통, 배후수요인들의 특성, 소득수준등

따져볼게 엄청난데 대다수의 사람들이 아파트 사듯이 분양상가를 사는것에 어의가 없습니다.

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오늘의 요점

상가투자는 고수의 영역입니다.

뭐 쉽다는 쉽고 어렵다면 어려울지 모르는데 전 어렵다고 이야기하고 싶습니다. 20년 넘은 수익형 투자 경력을 생각해보면 정말 골치아프고 어렵습니다.

단순하게 영업사원이 짜놓은 임대차에 속지 마시고...

상가투자를 하고 싶으면 20년이상 지속된 상가만 보시면 90%의 리스크는 줄이게 될것입니다.

오늘 이야기가 별거 아닌거 같지만 상가투자의 핵심이고, 이속에 들어있는 숨은 의미를 깨닭게 된다면 고가의 강의를 듣는 거와 같은 깨닭음을 얻으실 겁니다.

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